要点提示

• 住宅物业面积在三万平方米以下的经批准可以以协议方式选聘物业
• 招标人既可以委托招标代理机构办理招标事宜也可以自行组织实施
• 物业招标以物业服务区域为单位进行不得以化整为零方式规避招标
• 已成立业主大会的项目通过招标选聘物业的招标前应召开业主大会
• 招标人为业委会的应当提前7个工作日书面告知物业所在地（村）
• 业委会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下编制招标文件
• 投标人开标前两年有被责令退出项目拒不退出不得参与的项目投标　　
• 在截止时间后送达的投标文件视为无效的投标文件招标人应当拒收

• 招标人或招标代理机构不从物业专家库中抽取评标专家的评标无效

• 招标人可以根据物业服务人的信用状况设置适量加分项或者减分项
• 评标成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的视为同意评标结论
• 中标通知书发出后改变中标结果或者放弃中标的应当承担法律责任
• 招标人和中标人不得再行订立背离已签合同实质性内容的其他协议

福州市房管局，厦门市建设局，漳州、三明、莆田、南平、龙岩市城管局，泉州、宁德市住建局，平潭综合实验区交建局，各相关行业协会，各有关单位：
　　为规范物业服务招标投标行为，保护当事人的合法权益，建立质价相符的物业服务市场机制，促进物业服务市场的公平竞争，省厅组织起草了《福建省物业服务招标投标管理办法》（征求意见稿），现向你们和社会公开征求意见，请组织相关单位研究，提出具体的修改意见和建议，并于2023年11月29日前以书面形式反馈省厅房管处，电子版一并发送至省厅房管处电子邮箱。
   联系人：（略）
　附件：福建省物业服务招标投标管理办法（征求意见稿）

　　　　　　福建省住房和城乡建设厅办公室

　　　　　　　　　　　 2023年10月30日

附件全文

福建省物业服务招标投标管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【制定目的和依据】  为规范物业服务招标投标行为，保护当事人的合法权益，建立质价相符的物业服务市场机制、促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本省行政区域内住宅物业的建设单位、业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务人及其监督管理活动，适用本办法。

非住宅物业服务招标投标活动，参照本办法执行。

第三条【招标人投标人定义】  本办法所称招标人，是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主、业主大会或者业主共同决定依法委托的其他主体。

本办法所称投标人，是指响应物业服务招标、参加投标竞争的物业服务人。

第四条【招投标行为一般性原则】 物业服务招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务人参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务招标投标活动。

第五条【监管部门、街道、社区职责】　省人民政府物业管理主管部门负责研究制定全省物业服务招标投标政策，监督管理全省行政区域内物业服务招标投标活动。

设区的市、县（市、区）物业管理主管部门负责加强本行政区域内物业服务招标投标信息化建设，监督管理本行政区域内的物业服务招标投标活动。

街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会通过招投标方式选聘物业服务人的具体工作。

居（村）民委员会负责协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）做好辖区内物业服务招标投标相关工作。

第六条【行业协会职责】  物业管理行业协会负责加强物业服务招标投标行业自律，提供相关咨询和服务。

第二章 招标

第七条【招标和协议选聘的范围和条件】  住宅物业的建设单位，应当按照国家有关规定通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于３个或者住宅物业总建筑面积在3万平方米以下的，经物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

提倡非住宅物业的建设单位按照建设与物业服务相分离的原则，通过招标投标的方式选聘物业服务人实施前期物业管理。

提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务人实施物业管理。

第八条【招标代理】  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

第九条【招标区域】  物业服务招标以符合法律规定的物业服务区域为单位进行。物业服务区域应严格按照《福建省物业管理条例》规定的原则进行划分，不得通过将物业服务区域化整为零的方式规避招标。

第十条【业主大会招标】 已成立业主大会的物业项目选聘物业服务人，实施物业服务招标前，应召开业主大会会议由业主依法共同确定招标方式、具体实施者、招标文件有关事项。

第十一条【招标公告发布】  物业服务项目公开招标，招标人应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。

招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

第十二条【招标文件的编制】  招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标人为业主委员会的，业主委员会在召集业主大会决定招标选聘物业服务人的有关事项时，应当提前7个工作日书面告知物业所在地居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派员列席会议。

业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下组织编制招标文件。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标人（授权委托人）的基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

　　（二）物业项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、车位车库数量、共用设施设备的技术参数、绿化情况、物业服务用房配置及规划总平面图等；

（三）物业服务的内容、标准、服务期限、收费、人员配置等及相关说明；

（四）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格，投标文件的格式、主要内容及份数等；

　（五）评标方法和标准；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑），实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条【招标备案】  物业服务招标人在发布招标公告的10日前，应将招标文件有关材料提交物业项目所在地的县级以上物业管理主管部门备案。

第十四条【招标公告】 采取公开招投标方式的，招标人应当发布招标公告等相关信息，公告期不少于3个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标人（授权委托人）名称及联系方式；

（二）招标项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

（四）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；

（五）招标人要求的其他事项。

采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3个物业服务人发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。


第十五条【招标文件中明确信用等级】 招标人可以在招标文件中明确投标人的信用等级，对竞标物业服务人的信用等级进行限制，并在福建省物业服务企业信用评价系统中查询投标人的信用等级情况。

投标开标前2年内，投标人有被物业管理主管部门责令退出物业服务项目拒不退出的情形，不得参与承接新的物业服务项目投标。　　

第十六条【提交投标文件期限】 公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人。不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件的截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3个工作日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第十七条【招标期限】 通过公开招投标方式选聘物业服务人的，招标人应当按照以下规定时限完成：

（一）新建现售商品房物业应当在申请办理销售方案备案前完成；

（二）预售新建商品房物业应当在申请办理《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售类的物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章 投标

第十八条 【投标保证金】  招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金由招标人依法合理确定，投标人应当按照招标文件提交投标保证金，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

第十九条【投标文件内容】  投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件包括以下内容：

（一）投标函。包括履约承诺；

（二）商务部分。包括物业服务人的管理业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等；

（三）价格部分。包括物业服务投标报价、收费方式以及物业服务费用测算明细等；

（四）技术部分。包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置和管理制度等；

（五）资信部分。包括物业服务人的信用状况、纳税情况等；

（六）招标文件要求提供的其他材料和规定的其他内容。

投标文件应当按照招标文件规定的格式要求编制装订。

第二十条【投标文件提交】 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。开标之前，任何单位和个人均不得开启投标文件。投标人在截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

招标人应当如实记载投标文件的送达时间和密封情况，并存档备查。

第二十一条【投标文件补充修改】 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十条规定送达、签收和保管。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第四章 开标、评标和中标

第二十二条【开标时间和地点】  招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

第二十三条【开标程序】 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称和投标价格和投标文件的其他主要内容;

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封；

（三）开标过程应当记录。建设单位组织的招投标选聘前期物业服务人的，由县（市、区）物业管理主管部门派出的工作人员在现场监督并在记录上签字；业主大会或者其授权业主委员会组织的招投标选聘物业服务人的，由街道办事处（乡镇人民政府）派出的工作人员现场监督并在记录上签字。现场监督签字的记录应存档备查。

（四）投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。

开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于90日。

招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。

开标结束时，招标人应立即公开开标情况。投标人自愿放弃参加开标，或在开标结束前主动退出开标的，均视为认可开标情况。开标结束后，投标人不得再对开标情况提出异议。

第二十四条【评标委员会及专家抽取】 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理评标专家组成，成员人数为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的2／3。

前款专家由招标人在开标当日，从省人民政府物业管理主管部门或设区市物业管理主管部门公布的物业管理专家库中随机抽取确定。

评标专家名单在评标结果公示前应当保密。

招标人或其委托的招标代理机构不从物业管理专家库中抽取评标专家的，评标无效。

第二十五条【评标成员回避】  有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）其他应当回避的情形。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应予以替补。

第二十六条【评标专家管理】  评标专家有违规行为或者不称职行为的，经批准可以取消评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。

第二十七条【评分办法】 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。

评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、价格部分等各项内容的比重和分值。

招标人可以根据省人民政府物业管理主管部门记录的物业服务人信用状况，在评分方法中设置适量加分项或者减分项。

第二十八条【评标答辩】 在评标过程中需现场答辩的，应当事先在招标文件中说明，并注明答辩部分分值。采取项目负责人答辩的，招标人应当出具不少于3套的答辩题供答辩人抽取选答，由评标委员会进行评分。

第二十九条【评标保密】 评标委员会（评分小组）应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法，根据投标文件进行综合评标。除现场答辩外，评标应当在保密状况下进行。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十条【澄清和说明】 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第三十一条【否决投标与重新招标】  经评审，投标文件存在以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标:

（一）投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字，或者未加盖投标单位公章;

（二）投标人不符合法律、法规、规章和规范性文件或者招标文件规定的资格条件;

（三）同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价，招标文件要求提交备 选投标文件或者投标报价的除外;

（四）投标报价高于招标文件设定的最高投标限价;

（五）投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应;

（六）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为;

（七）存在其他法律、法规、规章规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件无效的。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后 致使有效投标少于 3 个的，招标人应当重新招标。

第三十二条【评标期限】  物业项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7个工作日内完成。

第三十三条【评标报告内容】 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

（一）基本情况和数据表；

（二）评标委员会成员名单；

（三）符合要求的投标一览表；

（四）否决投标的情况说明；

（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

（六）推荐的中标候选人名单，每个中标候选人对招标文件的响应程序、服务方案优劣对比、报价合理性等；

（七）澄清、说明、补正事项纪要。

第三十四条【评标异议处理】 评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定评标结果。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由，不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

评标活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。

第三十五条【评标报告签字】　评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

第三十六条【中标】 评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名，并按照得分从高到低的顺序，推荐中标候选人。

招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定排序在前的中标候选人为中标人。中标人放弃中标项目的、未能按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。

第三十七条【定标前招标人禁止性行为】 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十八条【中标公示】 招标人应当自评标结束之日起3日内公示评标报告和中标候选人，公示期不得少于5日。

第三十九条【异议处理】 投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3个工作日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第四十条【中标通知书】 中标结果公示期满后无异议或者异议无效的，招标人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时通知所有未中标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第四十一条【签订物业服务合同】 招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的服务签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离已签合同实质性内容的其他协议。

第四十二条【投标档案保管】  招标人应当对投标档案进行保密，不得复印、抄录。招标人应当将全部投标档案予以封存。封存期限为5年。未设立业主委员会的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）存档。

第四十三条【物业服务合同备案】  中标人应当自签订物业服务合同之日起30日内，向物业服务项目所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。

第四十四条【招投标活动监督】 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）投诉。

第五章  附则

第四十五条【建立抽查和通报制度】 县（市、区）物业管理主管部门应当督促物业服务招标投标当事人落实本办法规定，省人民政府物业管理主管部门、设区的市物业管理主管部门建立工作抽查和通报制度，推动物业服务招投标活动依法开展。

第四十六条【招投标文件文字】 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用中文文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以中文文字表示的金额为准。【福建省可能存在这种情况？】

第四十七条【施行时间】  本办法自2023年 月 日起施行，有效期5年。原福建省建设厅印发的《福建省物业管理招标投标暂行办法》同时废止。

来源｜福建省住房和城乡建设厅